本文摘要：昔日无限喧闹的地王如今已归入沉寂。遥想去年9月，长三角一日三地王的盛况仍然历历在目，而短短10个月之后，曾多次的巅峰只只剩无尽的伤感与沧桑，降价促销，甚至弃地出让，央企巨头、民企大鳄身陷其中，艰苦经商。曾几何时，滚烫的房价让地王们尝尽甜头，而这一次，一切有可能都有所不同了。⊙记者 于兵兵 ○编辑 衡道庆昔日荣耀地王，今朝悲情地主。 光环骑侍郎去，当一批地王项目站上销售前台，却已陷于买也不是，不卖也不是的失望境地。

昔日无限喧闹的地王如今已归入沉寂。遥想去年9月，长三角一日三地王的盛况仍然历历在目，而短短10个月之后，曾多次的巅峰只只剩无尽的伤感与沧桑，降价促销，甚至弃地出让，央企巨头、民企大鳄身陷其中，艰苦经商。曾几何时，滚烫的房价让地王们尝尽甜头，而这一次，一切有可能都有所不同了。⊙记者 于兵兵 ○编辑 衡道庆昔日荣耀地王，今朝悲情地主。

光环骑侍郎去，当一批地王项目站上销售前台，却已陷于买也不是，不卖也不是的失望境地。最后一次，还有调高的吗?成交价!恭贺竞买人!那些再次发生在土地竞拍现场的一幕幕，惊心动魄程度恨远不如顶级国际大片。

每调高一次，极大的成本投放都在考验举牌人的心理底线。地王，往往在经历了数十个输掉间的上百轮决斗后荣耀登场，沦为房企实力的象征物。

然而，荣耀的背后，却秘藏着几许悲情。上证报记者经过实地探访和调研找到，那些曾多次的地王，如今大多陷于失望境地：要么较慢散户，想方设法各种办法回笼资金，甚至不惜牺牲利润;要么连散户都不肯进，确信能挺过考验;要么土地款无法如期付清，退地或转卖;要么负债百亿信托，以反对地王研发;更加有捂盘数年仍无法售出成本价，计提上亿减值打算。而上述情况所牵涉到房企，既还包括绿地、恒大这种民营大鳄，也还包括中海、方兴、中华企业等国企巨头。

在忽悠了市场和政府的同时，也忽悠了自己。一位房地产界资深人士对众多地王的评论，一语中的。花钱赚到吆喝的地王：首付只需6%对于原本硬性规定的首付30%的购房门槛，恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，签下当天只需付6%，余款分三个节点每年付8%三天前，恒大在杭州第一个确实意义上的超级大盘恒大帝景散户。

按照恒大一贯的风格，散户一般都是几千人齐聚的大场面，繁华十分。这次也不值得注意。根据公开发表信息，本次恒大帝景销售均价1.6万元/平方米，散户销售多达5亿元。一个杭州项目需要散户回款逾5亿元，这无论对怎样级别的房企来说，都实非易事。

但是，恒大这笔账，还应当细算。如果就杭州萧山区域来看，恒大帝景是毫无疑问的地王级项目。2013年9月3日，杭州萧山拍电影出有三块商业用地，其中一块地经历了超过142轮报价，最后以25.95亿元成交价，折算楼板价为10556元/平方米。

风头正劲的恒大地产夺下了这一地王项目。而回看当年数据，萧山楼市风险早已显露。2013年6月，萧山商品房销售均价1.52万元/平方米，签下820套。

相比之下，萧山早已注册的商品房可售房源低约17543套。按此去化速度，萧山存量房源的去化周期高达21个月，多达多数城市和区域的去化周期。然而，这一切并没影响恒大拿地的冲动。从现在这个形势来看，当时恒大拿地的价格显然过于失望了。

杭州房地产市场一资深人士称之为。一位知情人士告诉他记者，恒大内部对这个项目盈利前景的辨别还是一挺乐观的。从恒大帝景1.6万元/平方米的定价来看，只不过公司还是想要赚的。

如果没额外的融资溶解成本，恒大帝景起码现在买还不盈。但这个不盈有个前提，就是无法压着，必需尽早回款。这也是恒大缓着预售的原因。

上述人士称之为。就在恒大帝景散户前一周，记者曾回国楼盘现场调研。当时，售楼处于是以紧锣密鼓地筹划散户，并已开始拒绝接受看盘，大力蓄客。

只是，在施工现场，不能远远地看见作业吊车，出有地面的高层建筑完全没。销售人员告诉他记者，在萧山，只要房子辟出有一层就可以预售。而杭州市区更加严格，只要出有地面就可以买。这种预售门槛，近高于上海等地。

另外，在萧山，开发商偷走面积早已沦为业内公开发表的秘密。也就是说，报建严重不足100平方米的一套住宅，开发商可以作出实质上高达120平方米的简单面积。这种在很多地方被禁令的作法，在萧山却十分流行。

杭州楼市是一个怪异的市场。土地成本不会占商品房销售额的近一半。恒大帝景这种项目堪称占到到三分之二。

地方政府高价卖地的后果之一，就是纵容和放松了很多打擦边球的作法，以作为给房企的报酬。一位杭州房企内部人士说道。实质上，为了尽早卖房，房企各类优惠早已远超过市场想象。以恒大帝景为事例，其发售了四层优惠，还包括：散户总价8.5腰;遗3000元减半30000元;送来家电基金2.3万元以及10年物管基金46728元;总裁特惠折上9.3腰。

除此之外，更加更有人的是，原本硬性规定的首付30%的购房门槛，早已被房企化作无形。恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，签下当天只必须付6%，余款分三个节点每年付8%。

也就是说，即使构建总额5亿元的销售额，开发商实际回款金额也严重不足3000万元。房企资金紧张程度与回款的压力，也就可想而知了。

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